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售樓小姐告訴我們的事

发布时间:2019-11-09 09:38:24 编辑:笔名

售楼小姐告诉我们的事

市民正在观看房产模型(沙盘)在买房时,购房者一定要理性地看待楼盘广告和沙盘的宣传资料,切实维护自己的利益(本报 李细万 摄)  作为一个特殊的行业,众多的售楼小姐像浮萍一样辗转于新起的高楼大厦之间,她们施展自己的才能,用自己的魅力,向购房者推荐合适的住房   近日,走近了这一群体,听她们讲述她们和她们售楼的故事   当小萍、小林、小文3人在我们约的餐厅款款落座时,她们已经满足了我们对售楼小姐的全部想象:妆容精致、举止优雅、言谈得体,3月的阳光透过窗帘洒在她们年轻漂亮的脸上              “楼房一卖完,售楼部就散伙了”   3人属于不同公司的售楼部,刚一见面,出于职业习惯她们互相交换了最新的楼盘信息和就职去向   见一脸的疑惑,曾经在一家房地产公司做过售楼经理的小萍笑了:“我们是打一枪换一个地方的那个公司卖楼要招聘售楼小姐我们就去应聘有时候一家公司的楼还没卖完我们就得考虑接下来去那一家公司,常常是这样,楼房一卖完,售楼部就散伙了”   小萍的名片上的职务一栏印着“……房地产置业顾问”,她现在销售的主要是两种在郴州比较新概念的住宅——酒店式公寓和产权式酒店“简单地说,前一种是为住户提供一种融合家的温馨和酒店式享受的物业管理;后一种主要是投资性的房产,客户买下酒店的一套或几套房间,交给房产商统一管理营运,收回成本后客户按事先约定好的比例提取红利”说起本行,小萍熟稔而专业   “他们会给多少比例的红利呢”问到“开发商对外宣传是年回报率12%”小萍说“那这种关于回报率的协议有什么保障吗”追问小萍想了一会儿,迟疑了一下说:“这是客户与开发商之间的协议,当然,没有一个开发商不希望每年能按时交付红利的”   “你们卖一套这样的房子能拿到多少提成”面对这个关于收入的敏感话题,小萍的回答倒也坦然“我们的底薪是800元,每套房子有千分之二到千分之三的提成,也就两三百元左右吧社会上的人总觉得售楼小姐收入高,其实也不是我们每个月的收入也不一样,因为楼盘的淡旺时期不同,总的来说楼盘都是低开高走,卖涨不卖跌,所以到了销售旺季,我们的收入会稍微好些”小萍狡黠的眼神告诉,她打了“埋伏”   “楼盘建到什么程度才可以建售楼部正式对外销售楼房呢国家不是有相应的规定吗”   “是有相应的规定的,但是我们郴州好像没有那家开发商真会按照国家政策做一般来说只要有土地证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证和施工证这4个证件,开发商就可以办理预售证如果有人查,就说是内部会员认购反正上有政策,下有对策”小萍说             “售楼有很多技巧,要会打心理战”   售楼看似简单,但做好也不容易只有对房地产销售有了一定的认识和实际操作经验,并熟练掌握楼盘销售的谈判技巧,售楼工作才能做得好否则,面对日益成熟的购房者,售楼人员很难迎合其需求   “刚开始入行的时候你们的经理教授过你们一些售楼的技巧或者对付客人的绝招吗”好奇地问道   年纪虽小,但入行也有三四年的小林接过的话题:“我们刚当售楼小姐的时候,都是要经过考试和培训呢,最重要的是摸透顾客的心理顾客来买房子一般心里都有一个大致的打算,比如什么样的房型,是住户型还是投资型,在市区还是在市郊,什么价位是能承受的所以我们在接待顾客时,最重要的是掌握他们的心理,了解他们的需求当然,游说是我们工作的重要组成部分上次有一位顾客看了五岭广场的一户商品住宅房,但是他嫌地段太远,市区的房子,他又嫌太贵他考虑的主要因素还是一个价格的问题,所以我就劝他买五岭广场周边的房子,我说这里是市政府中心所在地,虽然附近的市政设施或商铺暂时还不健全,但是展望一下未来,还是比较划算的顾客听我说的有道理,就买下了那套房子”   “要是顾客看出房型的缺陷那你们怎么办呢”问   “还是要尽量掩饰,不然我们把实话都说出来,房子卖不出去,我们就得喝西北风去”小文说得很直率   小萍接着说道:“现在买房子对普通家庭来说是一件大事,顾客一般都会很谨慎地查找资料、实地勘察但是他们的眼光到底不够专业,他们会认真研究房子的形状,卧室到客厅的距离,房屋的设计以及今后的装修,却很少有顾客会留意到采光和通风这些很重要的问题,而这又是在沙盘、模型、平面图上根本无法直观感受出来的有一回卖的住宅楼,窗户只有0.6米,采光很差,但是居然没有一家顾客提出来有时候房子的所有窗户都在一面,或门都在一面,这样的设计让空气不流通,但是顾客都没有这方面的意识,我们也不会跟他们说”   “出现过顾客因为不满意,买了房以后要求退房的事情吗”问她们   “顾客买房后不满意也时常发生有一次一位住顶楼的住户家房顶一直漏水,换了是谁都受不了,但顾客要退房很难办到,除非跟老板关系很好”小文说   “现在房地产市场商家是强势的一方,消费者交款后想要退房是非常困难的”小林接过小文的话在继续说道:“基本上开发商绝不允许退房,有时会要消费者交上30%甚至更高的房款作为违约金;另一方面,如果商家不能按时交房或者要撕毁购房协议,他所要付出的代价很小,只会给顾客本金、银行同期利息和万分之几房款的补偿这种权利和义务的安排显然是不平等的”   “除了退房和房屋质量问题,你们觉得消费者买房还担心什么或者说应该留意什么”问道   “买纯住宅的顾客最担心的是拿不到房产证按国家的规定,开发商要在交房180天之内给住户房产证、土地证、契证如果开发商办不出证,那说明他的土地出让金没有交齐,有的开发商可以凭借强大的公关能力和个人关系在没有办土地证的情况下把预购证办下来;还有一种情况,开发商有土地证,但是他的土地证的土地不是‘出让’的,而是‘划拨’的,不仔细分辨,一般的顾客体会不到这两者的区别有的房产有明显价位优惠,就是因为那是‘划拨’的土地,开发商没有交足土地出让金,如果是这种情况,土地就不能转让,那么住户拿证的时候就会有些不可预知的麻烦”小萍给我们分析道   “如果顾客想按揭买房,可实际收入达不到要求,银行不给办理怎么办”问   “我们会建议这位顾客办个假收入证明,很多情况下,银行不会对顾客的收入做很彻底的调查再加上很多人其实除了工资外还有很多收入,这些也有办法证明如果有问题,开发商会和顾客站在一边一起与银行沟通,而银行也希望大家都到他那里办按揭并且在办理按揭的时候,顾客要办理购房保险,如果顾客无力承担房款,最后由保险公司来分担风险即使最坏的结果也还有一套房在这里啊”小萍回答道               “歪打误撞”的售楼故事   “做售楼小姐好玩吗你们卖了两三年楼,有什么印象特别深的故事吗”好奇地问   售楼部有很多故事,有时能碰到年轻男女来看房,也有一些大款带着情人来,一般都是察言观色,看谁是做主的,就尽可能多照顾一些“我印象最深的一次是在燕泉商业广场卖楼的时候,”快人快语的小文说道,“有一次有位六七十岁的老大爷来买房,他穿一双破旧的解放鞋,老式的中山装,戴一副大古董眼镜从外表上看怎么也不像是那种出得起大价钱买房的人有同事说,看样子就买不起但是我热情地接待了他,最后他一出手就是一百多万元,买下了一套房子和一套门面,并且一次性付清了所有款项因此我感觉做销售,运气很重要,但更多的要用心、勤奋、对客户的服务要周全到位,更不能用势利的眼光以貌取人”   “我印象最深的一次卖房子也是最有成就感的一次,那时候郴州电视台一个姓黄的先生要买房和年迈的父母一起住我推荐他选择不临街的8栋,因为那样比较安静,又推荐他选第三层,因为那样老人上楼就很方便黄先生看了以后非常满意,答应带父母过来看过之后就付款我前后带他看了4回,心想虽然比较辛苦,但也总算是拍板了没想到他的父母来看过之后一点都不满意,因为房子建在一个斜坡上,他们说不吉利当时我很沮丧,因为自己付出那么多辛劳,原以为铁板钉钉的事居然黄了,真是不甘心于是我抱着最后一丝希望要求带他们去看建在平地上的同款户型那套房当西晒,临街,而且在七楼,条件真的不如我推荐的那家好,没想到的是两位老人非常满意,他们说临街可以看见五岭广场的风景,楼高可以爬楼梯锻炼身体,于是立刻决定买下这套房我真没想到原来我自以为是为顾客设想的,却并不是他们想要的售楼是服务行业,只有不断地走进顾客的心,把他们当朋友,我们才能找到顾客的真实需求,并让他们相信我们,因为只有先信我们,才能信房子”小萍笑着说,温婉的笑容在暖暖的春日阳光里,格外动人 链接              房产商对我们隐瞒的事   1. 大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的,不要在售楼处买保单,外面的保险公司都可以为你打折   2. 开盘绝对没有好房子,好的房子全部被保留,然后每个月推出几套,但单价升得很快,要么就是你有关系   3. 售房宣传资料千万别光看房屋的外立面颜色,很多造出来比画的难看多了   4. 售楼员会用许多方法来逼你买房,让你无时无刻感到紧张,这时你千万要冷静   5. 别以为高层中的九到十一楼不错,那你大错了,这些楼层正好是扬灰层,脏空气到这个高度就会停顿,我们是不会告诉你们的   6. 别对景观抱太大希望,树和草是在交房前一个月从外地买来直接插土进去的,所以能存活就不错了   7. 别以为面砖的外墙是好的,其实面砖漏水比涂料漏水的几率大多了,在国外都是用的高级涂料,没人用面砖当外墙   8. 别以为实测面积是对的,少你一个平米你也看不出来,但是国家就只承认测绘报告   9. 绿化率、容积率大多都是与实际不相符的,能对八成就不错了   10. 漏水和外立面的材料根本没关系,你们要关心的是桩有多深,因为新房漏水大多是因为房屋沉降过大,造成外墙裂缝才漏水的   11. 不要过于相信房产商获得的建房奖项,因为有些奖项可以买来   12. 开盘的时候,售楼处会有许多四五十岁的人在模型边上说这个房子好,但这些人大多是公司的领导来捧场的   13. 为何所有凸窗看上去很大,但是能通风的只有很小一扇,房产商说是为了安全,其实是为了省钱

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